2026年2月3日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，受去年同期为春节的影响，楼市成交同比正增长；首批商业不动产REITs已申报至交易所。
报告具体内容如下：
新房成交面积同环比均由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点 新房成交面积环比增速由负转正，因去年同期是春节，同比增速大幅提升。40个城市新房成交面积178.1万平，环比上升15.9%，同比上升240.1%，同比增速较上周提升279.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为21.6%、21.5%、0.4%，同比增速分别为487.2%、196.5%、145.8%，同比增速较上周分别提升511.1、235.8、200.9个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，因去年同期是春节，同比增幅扩大。18个城市二手房成交面积179.9万平，环比降低5.6%，同比上升793.2%，同比增幅较上周扩大775.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-0.6%、-7.4%、-6.9%，同比增速分别为1121.4%、864.9%、359.4%，同比增速较上周分别提升1092.7、853.4、349.4个百分点。
新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12个城市新房库存面积11316万平，环比增速为0.2%，同比增速为-5.9%；去化周期17.6个月，环比下降0.05个月，同比上升4.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.3、14.2、65.1个月，一、三四线城市环比分别下降0.2、3.2个月，二线城市环比上升0.1个月，一、二、三四线城市同比分别上升4.2、4.1、29.0个月。
土地市场同环比均量价齐跌；溢价率同环比均上升。百城全类型成交土地规划建面651.2万平，环比下降40.0%，同比下降56.0%；成交总价99.1亿元，环比下降40.2%，同比下降78.0%；楼面均价1522元/平，环比下降0.5%，同比下降50.1%；溢价率3.6%，环比上升2.8个百分点，同比上升1.9个百分点。
房企国内债券发行量环比下降。房地产行业国内债券总发行量72.4亿元，环比下降34.7%。总偿还量83.2亿元，环比下降56.5%，同比上升89.5%（前值：269.7%）；净融资额-10.8亿元。
板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降7.4pct，相对收益（相对沪深
300）为-2.3%，较上周下降8.1pct。房地产板块PE为26.25X，较上周下降0.05X。
政策
1）根据上交所官网，1月29日-30日，已有8只商业不动产REITs申报至交易所（分别为华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展（600048）商业不动产REITs），预计募集总额314.7亿元，涵盖酒店、写字楼与配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种商业业态，原始权益人有保利发展、上海地产、陆家嘴、凯德投资、银泰百货、锦江国际、唯品会、砂之船（西安）。
2）根据财联社报道，多家房企目前已经不被监管部分要求每月上报“三条红线”指标，不过部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。2020年8月，监管部门为控制房企有息负债规模，对房企设置了融资“三条红线”，不过近几年基本已经不被提及。
投资建议
我们认为，当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，2026年一季度末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄。2026年板块具有一定配置价值。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。
现阶段我们建议关注三条主线：
1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、越秀地产、建发国际集团。
2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城（000031）、百联股份（600827）。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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